Die Eigentümerversammlung – Wichtige Fakten im Überblick

Laut Wohnungseigentumsgesetz besteht die Pflicht zu regelmäßigen Veranstaltungen einer Eigentümerversammlung. Hier entscheiden Besitzer von Eigentumswohnungen einer Hausgemeinschaft über künftige Maßnahmen wie Finanzierungen oder Reparaturen. Die reine Einladung verpflichtet zwar nicht zur Teilhabe, allerdings ist ein Erscheinen zum Vermeiden unschöner Überraschungen ratsam. Doch wie genau läuft eine Eigentümerversammlung ab, ist die Ernennung eines Vertreters bei persönlicher Verhinderung möglich und ab wann sind Beschlüsse rechtskräftig?

Die Eigentümerversammlung – Wissenswertes im Überblick

Bei der Eigentümerversammlung handelt es sich um die Zusammenkunft aller stimmberechtigten Personen. Hierzu zählen etwa Wohnungseigentümer, deren bevollmächtigte Vertreter oder anderweitig eingeladene Personen wie Insolvenzverwalter.

Ziel ist die Erörterung einer künftigen Handhabe des gemeinschaftlich genutzten Wohnobjekts. Zu den Themenstellungen gehören unter anderem Maßnahmen zur Instandhaltung oder die Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen. Stimmberechtigte Teilnehmer haben hier die Möglichkeit, ihre Wünsche bezüglich der künftigen Verwaltung der Immobilie kundzutun. Die Versammlung erfolgt auf Grundlage des WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Insofern nicht anders bestimmt, ist eine Versammlung in einjährigen Intervallen einzuberufen.

Grundsätzlich erfolgt die Teilnahme an der Versammlung auf freiwilliger Basis, obgleich die Teilhabe ganz im Sinne des Eigentümers ist. Ist eine Teilnahme nicht möglich oder unerwünscht, ist die Bestimmung eines Vertreters möglich. Für die Stimmberechtigung des Vertreters ist der Besitz einer Vollmacht in schriftlicher Form zwingend notwendig. Laut Gesetz ist die Teilhabe alternativ auch im Internet per Schriftform möglich. Die Bestimmung von Beschlüssen ist allgemein auch ohne das Stattfinden einer Versammlung möglich.

Eigentümerversammlung BeschlussEinladung zur Eigentümerversammlung

Die Einladung zur Versammlung ist schriftlich zu überbringen. Als gesetzliche Mindestfrist bestimmt der Gesetzgeber einen Zeitraum von zwei Wochen.

Natürlich steht es den Eigentümern frei, die Frist je nach Dringlichkeit frei zu bestimmen. Damit die Einladung ihre Gültigkeit behält, muss sie zwingend folgende Daten enthalten:

  • Uhrzeit und Datum
  • Anschrift und Name des Wohnungseigentümers
  • Anschrift und Name des Verwalters
  • Nennung des Versammlungsortes
  • Auflistung der Tagesordnung

 

Info: Die Einladung kann per Post erfolgen, allerdings ist auch die Einladung per E-Mail rechtens, insofern die Rahmenbedingungen gegeben sind.

 

Ablauf der Eigentümerversammlung

Die Organisation der Eigentümerversammlung ist Aufgabe des Verwalters. Dementsprechend ist die Benennung eines Verwalters vorab erforderlich. Die Bestimmung kann dabei auf drei verschiedene Arten erfolgen:

  • 1. Bestellung eines Verwalters per Gerichtsbeschluss
  • 2. Bestimmung eines Verwalters per Mehrheitsbeschluss
  • 3. Erstverwalterbestellung durch den teilenden Hauseigentümer

 

Ein bestellter Verwalter hat neben der Prüfung der Anwesenheit aller teilnahmeberechtigten Personen die Aufgabe zur Ermittlung der Beschlussfähigkeit der Versammlung. Zudem hat er die Versammlung offiziell zu eröffnen und nach der geltenden Geschäftsordnung zu leiten.

Die Abstimmung, sowie die Verkündung der Ergebnisse, obliegt neben der Protokollierung der verabschiedeten Beschlüsse in der Beschlusssammlung dem Verwalter.

Ob eine Versammlung beschlussfähig ist, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder optional der WEG. Standardmäßig ist eine Beschlussfähigkeit dann gegeben, wenn wenigstens die Hälfte der Wohnungseigentümer beziehungsweise deren Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

 

Beschlüsse und Themen einer Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung bedient den Zweck der Verwaltung und Beschlussfindung betreffend der künftigen Handhabung des Objekts. Zu den typischen Themengebieten der Tagesordnung gehören so beispielsweise:

  • Die Bestimmung eines Verwalters
  • Maßnahmen zur Instandhaltung und Reparatur
  • Verfassen neuer Hausordnungen
  • Auswahl eines Verwaltungsbeirats
  • Erstellung der Jahresabrechnung
  • Erstellung eines Wirtschaftsplans

 

Anfertigung des Versammlungsprotokolls

Zur vollständigen Gültigkeit der Beschlüsse ist die Eintragung ins Protokoll durch den Verwalter notwendig. Sämtliche Eigentümer haben ein Anrecht auf die Einsicht ins Protokoll. Hier eingetragene Beschlüsse sind grundsätzlich gerichtlich anfechtbar. Die Frist läuft nach einem Monat ab. Entscheidend ist der Eingangszeitraum beim zuständigen Gericht. Im Falle fehlerhafter Beschlüsse besteht nach auch nach Ablauf der Frist die Möglichkeit zur gerichtlichen Anfechtung. Fehlerhafte Beschlüsse verlieren nicht automatisch ihre Gültigkeit.

Info: Vor dem Kauf von Wohnungseigentum ist der Einblick ins Versammlungsprotokoll ratsam, um Überraschungen wie teure Sanierungsmaßnahmen oder Reparaturen zu vermeiden.

Beschlüsse und Maßnahmen – Stimmverfahren erklärt

Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer mit Stimmrecht eine vollwertige Stimme zu. Im Falle mehrerer Wohnungseigentümer desselben Objekts ist weiterhin nur eine Stimme gültig. Die Wahlen finden dabei in der Regel nach dem Kopfprinzip statt. Das bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur eine Stimme hat. Die Anzahl an Wohnungen im gemeinschaftlichen Wohnungseigentum ist dabei unerheblich.

Natürlich kann die Versammlung selbst eigene Regeln bezüglich des Stimmrechts bestimmen. So kann die Wahl auch nach Objektprinzip erfolgen. Hier gleicht die Anzahl an Objekten innerhalb eines gemeinschaftlichen Wohnobjekts der Anzahl an Stimmen eines Eigentümers. Laut Wertprinzip hingegen ist nicht nur die Anzahl an Wohnungen innerhalb einer Anlage, sondern die Menge an Wohnfläche im Wohnobjekt von Bedeutung.

In den letzteren Fällen besteht die Möglichkeit, dass ein oder mehrere Eigentümer über mehr als eine Stimme verfügen. Je nach Fall kann ein Eigentümer auf diese Weise einen Mehrheitsbeschluss erzielen. Laut Gesetz gilt ein Beschluss, insofern nicht anders bestimmt, beschlossen, sobald die Hälfte oder mehr stimmberechtigte Teilnehmer für einen Beschluss stimmen.

 

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