Baufinanzierung – Sanierung und Modernisierung

Ein Umbau im Eigenheim kann sehr schnell teuer werden. Wenn Sie finanzielle Unterstützung bei der Sanierung oder dem Umbau von Bad, Küche oder Schlafzimmer benötigen, können Sie daher auf einen günstigen Modernisierungskredit zurückgreifen. Welche Vorteile diese Art der Baufinanzierung gegenüber anderen Kreditformen hat und wie Sie ganz einfach einen Sanierungskredit beantragen können, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was versteht man unter einer Baufinanzierung?

Als Baufinanzierung wird eine Bereitstellung von Geldern bezeichnet, die für das Errichten von einem oder mehreren Gebäuden verwendet werden. Auch der Grundstückserwerb zählt hierzu. Für die Finanzierung der Baumaßnahmen werden neben eigenen Finanzmitteln häufig auch die Dienste von Kreditinstituten genutzt, z. B. durch die Aufnahme einer Hypothek. Grundsätzlich lässt sich dabei zwischen folgenden Formen der Baufinanzierung unterscheiden:

Eigenfinanzierung

Die Eigenfinanzierung erfolgt aus Quellen wie eigenem Geld- oder Sachkapital, z. B. einem Grundstück sowie Bau- und Dienstleistungen, die in Eigenregie erbracht werden. Aber auch angespartes Guthaben z. B. von einem Bausparvertrag zählt als Eigenfinanzierung für Baumaßnahmen.

Fremdfinanzierung

Unter der Fremdfinanzierung versteht man diverse Möglichkeiten der Geldanleihe, wie Hypothekendarlehen, Bundesbaudarlehen, Landesbaudarlehen, Kommunaldarlehen oder auch Restfinanzierungsmittel wie Arbeitgeberdarlehen, Mietdarlehen oder Baukostenzuschüsse.

Bauzwischenfinanzierung

Ein Zwischenfinanzierungsbedarf kann auftreten, wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist oder die Belastungsreife des Grundstücks fehlt. Aber auch bei ungünstigen Auszahlungsbedingungen für Fremdkapital kann von einem Kreditinstitut eine Bauzwischenfinanzierung gegen Abtretung der Auszahlungsansprüche aus dem Darlehensvertrag übernommen werden.

Was ist ein Modernisierungskredit?

Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung erfolgt bei einem sog. Modernisierungskredit nicht immer ein Eintrag ins Grundbuch. Somit kommt es durch diese Form der Finanzierung nicht zu einer neuen Grundschuldbestellung, die mit einem erhöhten Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden wäre. Auch die Beantragung und Gewährung von einem Modernisierungskredit erfolgen oftmals ohne die Vorlage zahlreicher Unterlagen oder Sicherheiten.

Für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen vergeben viele Banken gewöhnliche Ratenkredite zur freien Verwendung. Einige Kreditinstitute bieten für Kunden, die nachweislich im Besitz einer Immobilie sind, besonders günstige Konditionen in Form eines Modernisierungskredits an. Dieser wird auch als „Renovierungskredit“, „Eigentümerdarlehen“ oder „Wohnkredit“ bezeichnet. Der Grund für die Gewährung eines niedrigeren Zinssatzes bei einem solchen Kredit ist der Umstand, dass der Wert der jeweiligen Immobilie durch die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel zusätzlich gesteigert werden kann.

Um die Nutzung der Darlehens für die Modernisierung oder Sanierung der eigenen Immobilie zu belegen, benötigen die Banken dabei meistens einen Beleg über den Immobilienbesitz in Form eines Grundbucheintrags oder eines Gebührenabgaben-Bescheids. Außerdem muss der Antragsteller mit einem Sanierungsplan oder einem Kostenvoranschlag der jeweiligen Renovierungsfirma nachweisen, dass der Kredit für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird.

Welche Arten von Modernisierungskrediten gibt es?

Während die Banken oder Bausparkassen bei Krediten von mehr als 30.000 EUR auf einer Eintragung ins Grundbuch bestehen, gibt es für Kreditanträge, die unterhalb dieser Summe liegen, meistens die Möglichkeit, einen günstigen Konsumentenkredit in Form eines Sofortkredits zu bekommen. Hierbei wird auf die Eintragung einer Grundschuld verzichtet und auch der Zinssatz für Immobilienbesitzer ist meist deutlich günstiger als dies bei einem Immobilienkredit mit Grundbucheintrag der Fall wäre.

Weitere Optionen bieten das sogenannte [strong]Bauspardarlehen[/strong], das je nach Darlehenssumme ebenfalls ohne einen Grundbucheintrag vergeben werden kann. Diese Kreditform kommt am ehesten infrage, wenn der Antragssteller bereits über einen Bausparvertrag mit Guthaben verfügt. Auch das Bauspardarlehen wird in der Regel bis zu einer Obergrenze von 30.000 EUR gewährt.

Außerdem haben Immobilienbesitzer auch die Möglichkeit, einen Sanierungskredit über ein [strong]Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)[/strong] zu beantragen. Hier können Sie ein zinsgünstiges Darlehen oder sogar einen Tilgungszuschuss für Ihre Sanierungsmaßnahmen beantragen. Aktuell bietet die KfW diese Fördermöglichkeiten für einen Modernisierungskredit:

Programm „Effizienzhaus“

Dieser Kredit ist für Privatpersonen geeignet, die eine Immobilie als Neubau erwerben wollen oder ein bestehendes Gebäude sanieren möchten, so dass diese den Standard eines „Effizienzhauses“ erfüllt. Dieses Programm wird auch als „KfW 261“ bezeichnet.

Programm „Einzelmaßnahmen“

Wenn Sie Ihre Immobilie in mehreren Einzelschritten energetisch sanieren wollen, können Sie von diesem Programm profitieren. Das Programm hierfür trägt den Namen „BAFA BEG EM“.

Programm „Effizienzgebäude“

Dieses Programm richtet sich an Unternehmer, die Gebäude für die gewerbliche Nutzung bauen oder diese energetisch sanieren möchten. Die Förderung hierfür nennt sich „KfW 263“.

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Welche Unterlagen brauche ich für einen Modernisierungskredit?

Auch wenn die Kreditinstitute bei einem Modernisierungskredit weniger umfangreiche Unterlagen benötigen als dies beim Kauf oder Neubau einer Immobilie der Fall ist, müssen Sie – je nach Kreditart -bestimmte Dokumente vorlegen, um ein Darlehen zu beantragen. Diese Unterlagen sind hierfür in jedem Fall erforderlich:

  • Wenn Sie selbständig sind, benötigt der Kreditgeber Einkommensnachweise der letzten Monate sowie einen aktuellen Einkommenssteuerbescheid bzw. eine Bilanz oder Einnahme-Überschussrechnung.
  • Angestellte müssen in der Regel die Gehaltsabrechnungen der letzten 2-3 Monate einreichen.
  • Ihren Personalausweis mit Vorder- und Rückseite
  • Eine detaillierte Vermögensaufstellung
  • Wenn Sie eine Immobilie vermieten, muss eine Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben vorliegen.
  • Ihre Kontoauszüge der letzten 3 Monate
  • Einen Nachweis über Ihre Steuer ID
  • Wenn Sie geschieden sind oder getrennt leben, benötigen die Banken von Ihnen eine Kopie der Trennungsvereinbarung oder einen notariellen Scheidungsbeschluss.

Bei einem zweckgebundenen Modernisierungsdarlehen ist darüber hinaus ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich, der die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie belegt. Außerdem müssen Sie entsprechende Kostenvoranschläge für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Kreditantrag einreichen.

Was kann mit einem Modernisierungskredit finanziert werden?

Ein Sanierungskredit lässt sich für viele bauliche Maßnahmen an oder in der eigenen Immobilie nutzen. Dazu gehören insbesondere die Wohnraumerweiterung oder der Anbau an ein bestehendes Gebäude. Aber auch eine Erneuerung der Heizungsanlage kann in diesem Rahmen vorgenommen werden, ebenso wie andere energetische Sanierungsmaßnahmen. Zu diesen gehören z. B. der Einbau von neuen Fenstern, einem neuen Dach oder einer Wärmedämmung. Schließlich zählen auch der Umbau einer Immobilie für ein altersgerechtes Wohnen oder eine Badsanierung zu den Maßnahmen, für die Sie einen günstigen Modernisierungskredit beantragen können.

Wenn Sie für Ihre Baufinanzierung Förderleistungen in Anspruch nehmen wollen, sind diese in der Regel an bestimmte Bedingungen geknüpft. Mit den Fördermaßnahmen der KfW können Sie beispielsweise eine Dämmung Ihrer Hausfassade oder Ihres Daches finanzieren. Außerdem können Sie das Förderdarlehen nutzen, um Ihre Immobilie einbruchsicher zu machen oder diese mit einer Smart Home Technologie aufzuwerten. Der Antrag für eine KfW-Förderung muss dabei immer über ein Kreditinstitut erfolgen.

Fazit

Eine Baufinanzierung kann auf verschiedene Arten erfolgen. Oftmals reicht das Eigenkapital hierfür nicht aus und es ist notwendig, sich mit Hilfe eines entsprechenden Kredits die notwendigen Mittel für den Hauskauf oder -bau zu leihen. Aber auch notwendige oder gewünschte Modernisierungsmaßnahmen am eigenen Haus können schnell sehr teuer werden.

Daher gibt es speziell für die Aufwertung oder Sanierung von Immobilien die Möglichkeit, zinsgünstige Darlehen oder eine KfW-Förderung in Anspruch zu nehmen. Dabei unterscheidet man zwischen Immobilienkrediten mit einer Höhe von mehr als 30.000 EUR, die einen Eintrag ins Grundbuch erfordern und günstigen Konsumentenkrediten mit oder ohne Zweckbindung, die nur von Immobilienbesitzern beantragt werden können. Der Vorteil dieser Kreditart ist die unkomplizierte und schnelle Beantragung. Meistens werden für derartige Modernisierungskredite weniger Unterlagen benötigt und sie werden bei Gewährung des Kreditantrags unkompliziert als Sofortkredit ausgezahlt. So können Sie die eigene Immobilie günstig und effektiv aufwerten.

 

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